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刘杉限购令还是抢购令

发布时间:2021-01-21 14:58:47 阅读: 来源:自行车厂家

刘杉:限购令还是抢购令?

中国股市近两年流行拿着地图炒股。由于中央政府不断推出地方区域振兴规划,因而股市中游资热衷于炒区域经济概念。炒家们往往做完一种区域股票,再做下一种区域股票。  这种炒股方法至今还在股市中盛行。与此相似,在实体经济和虚拟经济中,热钱也采用这种轮炒方式,不断推高各种产品和资产价格。从早先的君子兰、普洱茶,到近日的绿豆、大蒜、生姜,再到邮票、玉石、画作和古董,凡是数量少,易保存的东西,似乎都要被炒家轮炒一番,其中房地产更成为轮炒的长线品种。  房地产投资早先集中在一线城市,逐渐向二线城市扩展,但随着资金充裕,再加上住房限购令的推广,房地产投资也出现拿着地图找热点的场景。最近二三线城市要实行限购的消息已经得到证实,这使得二三线城市住房交易数量在短期内大增,房价也出现上涨。  限购令虽未实行,但抢购活动已经展开,限购令成了抢购令。  经济学家说,货币存量像蜜,也像水。说货币像蜜,是指货币最初会粘在一些地方,但随后会到处流动,最后失去粘性,像水一样四处泛滥。近来中国货币严重增发,货币存量大幅增加,投资房产成为资金保值增值最好方式。随着住房限购令实施,集中在一线和部分二线城市的炒房资金,也开始由蜜变成水,由集中在几个点,变为四处倾泻。  房价受供求关系影响,其中预期因素具有重要作用。不同城市房价有不同涨跌周期。一般情形是,一线城市房价过快上涨后,资金向二线城市流动,二线城市房价上涨后,资金向三线城市流动。这个过程,在通胀预期较强背景下,速度可能加快,但也会遵循一波又一波的规律。不过当政府推出住房限购令后,实际意味着政府预期房价上涨,其必然改变资金流向。限购令规定限购区域后,实际给投机资金提供了一个预期价格上涨的路线图,这诱使资金按照规定路径依次寻找投资标的。如果再加上当地激增的需求,限购令实行前,往往瞬间放大这些城市的住房交易量,进而推高住房价格。虽然可以认为限购令实施后,或许抑制当地住房需求,但在限购措施实施前,则会刺激市场进行最后一波抢购,众多观望者加入抢购活动,必然对房价产生推动作用。  而在二三线城市推出限购令,富裕资金必然将投资目光转向次一级城市,这意味着,限价令实际将投机之水引向更多城市。换个角度,或许可以得出这样的结论:限购令抑制了部分城市房价上涨速度,同时推高了其他城市房价上涨速度。本来大城市购房困难,现在或许蔓延到全中国。如此看,限价令倒像是涨价令,其一方面刺激二三线城市房价上涨,并通过引导投资资金流向,拉高全国房价。这就像炒股,先炒蓝筹股,再炒成长股,最后炒垃圾股,每个板块都不会落下。  炒房是不是在延续炒股的路数?我有点信了。但股市结局往往是狂欢后出现大悲,房价也该如此吧。  限购令对于炒房者如是,那么限购令果真能够带来房价拐点吗?短期不行。限购令虽然抑制了短期需求,但同时也会抑制二手房和新房供给,使市场供求关系保持短期平衡。这种情况下,开发商资金链短期会出现紧张,并促使开发商降价售房,但由于需求在限购令下大幅减少,降价促销并无实际意义。没有成交量的降价,只能看做是调整,只能达到政府政治目的,但居民很难得到真正实惠。一旦后续房地产投资减少,房价还有上涨动力。事实上,政府并不希望房价出现下行趋势,因为政府既不愿看到银行出现坏账,也考虑到存量房拥有者利益,因为这是一个庞大的既得利益群体,既包括自住者,也包括投资者。投资者都是富人和官员,政府制定的房地产调控政策不可能损害官员的利益,这事用脚都可以想明白。这几年的房地产调控政策路径和实施效果,可以充分证明这一点。  实行限购令后,住房成交萎缩,房价也有所松动,但不能认为房价拐点已经来临,只能看做是上升通道中的回调。有网友戏称,限购城市的房价停止上涨步伐,“不是停涨,而是涨停”。行政命令抑制下的房价缩量停涨,不能作为房价到顶的依据。  从中长期角度看,房价拐点还未真正出现。只有在行政限制取消,房屋成交量和房价出现报复性反弹后,才有炒家出货和房价见顶可能性。  房价是否出现拐点,决定性因素要看货币存量。只有抑制住货币增速,同时让实体经济吸收货币存量,才可能出现房价中长期拐点。这几年货币超发,其中有2009年极度宽松货币政策因素,也有外汇储备高速增长导致的外汇占款逐年增加原因。随着人民币升值速度加快,货币长期超发的因素将在一定时间内消失,这导致支撑房价长期上涨的力量不复存在。一旦人民币升值到位,房价将出现历史性拐点。  当然,政府期望限购令能够抑制房价涨速,同时通过加快保障房建设,实现以增加供给来达到抑制房价的目的。但保障房建设已经错失最佳时机,现在是“大跃进”方式建房,不仅资金短缺,而且质量堪忧。

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