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房企土地增值税弹性征收玄机

发布时间:2021-01-21 14:30:14 阅读: 来源:自行车厂家

房企土地增值税“弹性征收”玄机

近日,《瞭望》新闻周刊在多地采访了解到,由于房地产企业土地增值税征收管理规定比较繁杂,政府、企业执行难度大,造成房企“应交未交”的土地增值税金额高达数百亿元。  一方面,土地增值税清算过程较为复杂,税金或补或退,历时长,地方税务机关存在畏难情绪;另一方面,企业纳税意识不强,存在侥幸心理。同时,税务机关清算力度不到位,助长了企业拖延清算的做法。  除了在征管方面存有“弹性”,采访中,本刊记者了解到,近年来不少地方为引进税源、保护投资者积极性,争相出台各种优惠政策,以税收返还、政府补助等方式支持房企,在一定程度上增强了房企楼市博弈的话语权,也影响到楼市调控政策的落实成效。  有学者担忧,此现象可能引发房企偷逃税款的风险,并建议短期内加强对土地增值税地方征管工作的监督,多措并举完善征管政策;长期则宜加快推进房地产税费综合改革,避免税收成为地方掌控楼市调控力度的砝码。  29家房企未交土地税金640亿  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来,我国对房地产土地增值税实行“预征制”,即事前预征、事后清算、多退少补,预征税率一般在1%3%之间。  2007年2月1日起,各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算,征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。  但本刊记者采访了解到,目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢,房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大,总额达数百亿。  万科地产2012年财务报告显示,截至2012年底该公司应交土地增值税14.13亿元,土地增值税清算准备金44.35亿元,两者合计超过58亿元,约占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%,该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金,但具体缴纳期限不能确定。  经过统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报,北京(楼盘) 忆通律师事务所主任李劲松得知,该29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益,还加大了国家税收流失的风险。  分析人士指出,防止房企捂盘惜售是当前楼市调控的方向。但“应交未交”土地增值税数额庞大,意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有,为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。

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