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2014年宁波房地产市场总结分析及2015年走势展望-【新闻】

发布时间:2021-05-28 12:53:02 阅读: 来源:自行车厂家

2014年宁波房地产市场总结分析及2015年走势展望

2014年,是宁波房地产市场跌宕起伏的一年,受2013年土地成交活跃的影响,在2014年宁波楼市供需失衡的矛盾急剧凸显,市场价格下降明显,年初成交量从2013年的高位迅速回落,前四个月持续低迷。5月份起,随着奥克斯打响宁波楼市第一降,成交有所上升。而限购政策的全面放开,使下半年楼市成交回暖,成交量持续上升,随着930房贷新政和新一轮降息开启,成交量迎来一波高潮,10月份成交套数突破历史成交记录,达到4045套。由此,全年楼市成交稳中上升。房价方面,3月份起开始下跌并保持在一个较低水平。

尽管成交开始回暖,但市场供过于求的压力依旧凸显,库存面积仍处在650万平左右的高位,2015年去库存仍是楼市的主旋律,在高库存压力下房价整体波动幅度有限,但市场分化将进一步加剧。

一、2014年宁波住宅市场总结

1.价格:2014年宁波样本均价下跌明显,全年成交均价同比下跌6.20%

图:2011年至今宁波新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅

2014年宁波样本均价下跌较大,12月创12416元/平方米的历史低位。根据中国房地产指数系统对宁波的全样本调查数据来看,自2011年11月起至2012年底,宁波新建住宅均价处于比较平稳的状态,房价波动不大,2013年5月以后,住宅均价渐现涨势,除9月环比微幅下跌之外,其他月份环比均有不同程度上涨。2014年4月以后,住宅均价渐现跌势,同比来看,宁波住宅均价自2014年6月起连续下跌7个月,而且下跌幅度除7月逐步增大。12月,宁波住宅均价环比下跌0.83%,同比跌幅扩大至7.46%,为12416元/平方米,比今年5月(12994元/平方米)低4.45%,是今年最低水平。

2.成交:全年成交量为近四年最高,10月达年内高点

成交量较上年大幅上升,为近四年最高,10月单月成交量达年内高点。2014年,整体经济增速放缓、房地产出台多项政策拉动需求,积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下,宁波商品住宅共计成交29437套/365.94万平方米,同比增长35.45%/28.82%,月均成交30.50万平方米,为近四年最高。单月来看,10月宁波楼市成交火热,同比上涨141.34%;2月正值传统春节淡季,成交低迷,同比下降37.46%;5月市场回暖,成交量进一步增加;8月开始,楼市进入井喷状态,除了9月,成交量维持在45-50万平方米之间,且5月以后同比持续上升;8月以后,市场刚需集中释放,除9月,成交量维持在3500-4000套,8月单月成交量达年内高点,成交50.16万平方米。

区域分布:鄞州区占比大幅上升,逼近50%,继续成为市场主体

图:2011-2014年宁波商品住宅分区域成交面积占比

从不同区域来看,鄞州区仍是成交主体,占比较上年明显提高。2014年,在宁波市六区中,鄞州区仍是成交主体,且市场份额在逐年提高。2014年区域住宅成交占比为49.24%,较上年提高近9个百分点。在老三区高房价且可售房源相对较少的背景下,大量购买能力有限的刚需购房者,已被迫向更远距离的郊区迁徙;另一方面,2014年,鄞州区新房源集中上市,新增供应持续高升,在两方面原因的推动下,鄞州区市场份额在持续上涨。江东区占比也上升4.48个百分点。其他区域占比均有不同程度下降,其中北仑区占比为12.76%,较去年下降6.53个百分点,降幅最大,镇海区占比下降了3.13个百分点至10.66%,海曙区占比下降了2.63个百分点至2.37%,江北区占比变化不大,仅下降0.85个百分点。

成交结构:刚需产品仍为市场主流,改善型中高端项目占比较少

图:2014年宁波商品住宅分户型成交套数占比

按面积段来看,90-140方最为热销。具体来看,2014年,90-120平方米户型成交套数占市场总体比重为38.54%,是占比最高的产品类型。且从月度走势来看,该面积段房源市场份额一直维持在40%左右;120-140平方米户型是第二畅销的面积段,占比则均在20%以上,这类产品最受首改客户青睐;70-90平方米户型市场表现也较亮眼,市场占比维持在20%左右。180方以上的改善型大户型全年成交比较稳定,市场份额均在9.5%左右。70方以下的小户型由于供给量的限制,成交较少。

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